（1）元利均等返済は、返済期間中の各回の返済額が均等になる方法。ほとんどの住宅ローンはこの方法を採用。当初の返済負担が軽く、多く借りられるが、総返済額も多くなる。
（2）元金均等返済は、各回の返済元金を均等にし、利息の支払いを減少させていく方法。早く元金返済ができる合理的な方法だが、当初の返済負担が重くなり、収入が多くないと借りられない。以下の説明は、考え方の目安となります。
文字どおり金利が固定されていること。返済中ずっと同じ金利で利息が計算されるということです。分かりやすいのは完全な固定金利型ローンである年金融資。たとえば年金から金利3.38％、返済期間35年で融資を受けたとすると、35年間、金利は3.38％のまま。世の中の金利がどれだけ変わっても、これだけは変わることはありません。
(※金利は考え方の目安です。)
公庫も固定金利型ローンの仲間ですが、返済11年目に一度金利がアップします。ただし、11年目以降の金利も、借り入れをする時点で決まっていますから、今後世の中の金利がどれだけ変わろうと、影響を受けることはありません。
このように固定金利型ローンは、ひとたび返済を始めてしまえば、世の中の金利の変化についてドキドキしないでいられる、とても安心なローンだといえます。
こちらも文字どおり金利が変動するということ。返済している途中で、利息を計算する根拠になる金利が変化するというタイプのローンです。
変動金利型ローンの代表選手は銀行など民間ローンの「変動金利型ローン」。こちらを借りようとする場合には、「この先金利はどう変化していくのか」を否応なしに考えることになります。
といっても、利息を計算する根拠となる金利は、日々刻々と変化している世の中の金利に連動して目まぐるしく変わっているわけではありません。４月と10月の年２回しか見直しませんから、毎日ビクビク暮らす必要はないのです。
また、年２回金利が変わるといっても、そのタイミングで返済額が目まぐるしく変わるというわけではありません。元利均等返済の場合、返済額は5年ごとに見直すだけ。しかも、見直し後の返済額は、それまで支払っていた返済額の1.25倍を超えることのないようになっていますから、いきなり返済額が劇的に上がってしまうという心配はありません。財形融資も変動金利型ローンのひとつです。こちらは金利の見直しが毎年４月１日の年1回になります。
利息を計算する根拠となる金利を、一定期間だけ固定するというものです。このタイプを採用しているのは銀行など民間ローンだけです。
固定期間は2年、3年、5年、7年、10年といったバリエーションがあり、金利は固定する期間が長くなるほど高くなりますが、銀行によっても若干差があります。
金利を固定する期間が過ぎたあとの金利は、その時点での住宅ローンの金利によります。その際、一定期間固定型から変動金利型に変更がきくタイプや、そうでないものもあり、こちらも銀行によって差があります。
今のような低金利の時代であれば、固定金利型あるいは一定期間固定型を選ぶほうが安心です。
たとえば、変動金利型ローンを借りた場合、返済額の変化は確か５年ごとではありますが、半年ごとの金利の見直しによって元金の減り方が変わってしまうからです。金利が低ければ、元金にかかる利息も少なくなるので、一定の返済額のなかでは元金の占める割合が大きくなりますが、金利が高くなると、元金の占める割合が減り、頑張って返済しても、元金がなかなか減らないということにもなり得ます。
それどころか、金利がひどく高くなってしまった場合、利息ばかりがかさみ、元金がまったく減らない、さらには利息さえも毎月の返済ではまかないきれなくなるという「未払い利息」が発生する可能性もあるのです。返しても返しても借金が減らないというわけです。
専門家の見解では、この先金利が急激に上がるという予測はそれほどありません。ですからそれほど脅える必要はないのですが、30年、35年といった返済期間を考えれば、長い目で見て、固定金利型のほうが心安らかに暮らすことができるといえるでしょう。
その意味で、公庫融資や年金融資が受けられる住まいであればやはりこの「固定金利型ローン」のペアを優先的に借りることをおすすめします。
ただし、やはり変動金利型ローンの金利がとても低いという魅力も、捨てがたいものがあります。公的融資で借りられない部分を少額、短期間借りるのであれば、変動型金利でも安心でトクといえます。
