住宅や土地などの不動産を売却する場合は、専門家である仲介業者に依頼するのが一般的です。仲介業者はプロとして、法律に則り依頼された物件の成約に向けて営業活動をします。ひとつの業者に依頼すれば、広域に物件情報が流れる流通機構も整備されています。スピーディーに成約させるために、「売り」のシステムを理解しておきましょう。
自分の家が幾らで売れるかは、市場環境によって大きく変化しますし、売却側の事情によっても変わりますので、正確に予測することは困難です。中古住宅の価格は、通常、別表のようなプロセスを通して決まります。
買い替えを計画したら、希望価格で資金計画を立てずに、業者に相談して査定してもらうことが買い替え成功の第一歩だと考えてください。「ハトマーク」のお店は、地元に密着している業者が多いので、地域の情報には精通しています。
媒介契約には、
の3種類があります。一般媒介契約には、さらに明示型と非明示型があります。
媒介契約書には媒介価格（物件を売買すべき価格）を記載することになっています。その際、業者が価格に関して意見を述べる時は「合理的な根拠」を示して説明しなければならないようになっています。依頼者が納得する価格設定の根拠を求めているわけです。
そのため、業者は(財)不動産流通近代化センター作成の「価格査定マニュアル」などを利用して、媒介価格を決めてその根拠を説明します。 ただし、市場や情勢の変化などで、相場も変動します。その場合には、媒介価格の変更もありますが、このケースでも根拠を示して、助言しなければならないことになっています。
専属専任媒介契約または専任媒介契約を締結した場合、依頼された業者は国土交通大臣指定「不動産流通機構」に情報を登録することが義務付けられています。
指定流通機構は、(財)東日本不動産流通機構、(社)中部圏不動産流通機構、(社)近畿圏不動産流通機構、(社)西日本不動産流通機構の４つの公益法人によって運営されています。指定流通機構に登録された情報は、レインズシステム（不動産流通標準情報システム）により、加盟会員に流れる仕組みになっています。
登録された情報は、会員業者のパソコンやファクシミリで検索され、買主のもとに伝達されます。つまり、1社に依頼すれば、多くの業者が仲介活動に参加し、早期の契約が可能になるシステムです。
◇流通機構についての詳細は…東日本不動産流通機構ホームページ「ＲＥＩＮＳ ＴＯＷＥＲ」
価格の合理的な説明には、取引事例に基づき、そこから築年数による変化やグレード、方位、間取りの良し悪し、建物の損傷度合、などを採点し、それに市場の変化による調整値などを掛け合わせる方法がとられます。取引事例は流通機構が収集して会員に公開しています。
査定には(財)不動産流通近代化センターの「価格査定マニュアル」が使われるケースが多くなっています。
価格査定マニュアルには、
の3タイプがあります。
